[摘要] 众所周知，对处于城市之中的国有土地上房屋的征收补偿，依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而在征收涉及农村集体土地上的房屋时，则因没有相对应的行政法规的规定而显得模糊、不明确起来。那么，集体土地上的房屋在面临土地征收时究竟会有何种补偿结果呢？本文，在明律师为您做深入解读。
众所周知，对处于城市之中的国有土地上房屋的征收补偿，依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。而在征收涉及农村集体土地上的房屋时，则因没有相对应的行政法规的规定而显得模糊、不明确起来。那么，集体土地上的房屋在面临土地征收时究竟会有何种补偿结果呢？本文，在明律师为您做深入解读。
层次：《土地管理法》
调整集体土地征收补偿的法律法规，首先是《土地管理法》。该法第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。据此可知，征收耕地的补偿费用中有一项为地上附着物补偿。而所谓地上附着物，就是指被征收土地上人工形成的房屋、构筑物、树木和农作物。由此我们就知道了，集体土地上的房屋，目前是被作为“地上附着物”予以认定补偿的，具体标准由省、自治区、直辖市规定，没有的统一标准。在征地补偿安置方案中集体土地上房屋的补偿费用会“打包”计入征地补偿费的上述3项之内，而不会单独计算。
第二层次：通过北京市的规定进行解读
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》是北京市人民政府于2003年施行的地方政府规章，专门规制北京地区的土地征收中所涉及的集体土地房屋拆迁。它的特殊之处在于，参照当时《城市房屋拆迁管理办法》规定的程序设置了针对集体土地上房屋拆迁的拆迁许可证，这是程序上的规定。就具体的补偿而言，可分为以下情形：
其一，农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的地区，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。此即所谓的“另行审批宅基地”作安置补偿。不过此种情况实践中并不多见，属于特例。
其二，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。这就是最常见的补偿方式，也是政府最鼓励的方式，直接给钱。
这里面，重置成新价，通俗地说就是换地方另盖一栋同样房屋所需的成本价。这个费用都差不多（单就重置房屋而言，在北京盖和在西藏盖没有区别，房屋价格的高低主要取决于地价），《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》确定的标准为400~700元每平方米。应该说这是一笔不多的补偿费。
区位补偿价考虑的则是宅基地所处的位置所带来的地价，北京市是由区县人民政府以乡镇为单位确定并公布，其计算办法是由市国土房管局制定并公布的。
综上，房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。
其三，拆迁宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照前述计算公式确定拆迁补偿款数额，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。这是通常所说的“房屋安置”补偿方式，实践中也较为常见。
此外，对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由区、县人民政府规定。拆迁人还应当向被拆迁人支付搬迁补助费，同样由区、县人民政府规定。
需要指出的是，其他省份的集体土地上房屋补偿规定，虽在程序上与北京市有较大差异，但就补偿的实际结果而言，都是差不多的。被征收人可以在理解北京市规定的前提下去解读自己所在地区的地方规定。
第三层次：特殊规定，集体土地上房屋参照国有土地上房屋的价值补偿
《人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
北京市也有与此相类似的规定：与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。虽然2011年后该《办法》已被废止，但其立法的意图仍然延续，即此种情况下的集体土地上房屋补偿，是可以参照国有土地上房屋的补偿标准——不低于周边类似房地产的市场价格予以确定的。
如果您所在地区的房屋恰好符合上述情形，那么恭喜您，您有望获得比一般集体土地上房屋更好的补偿结果了。如果不符合，那么这项特殊规定所带来的福利您也是难以享受到的。
在明律师想提示广大被征收人的是，集体土地上的房屋补偿结果，现阶段仍是显著低于国有土地上的房屋补偿的，且在整个征地补偿费中并不居于“大头”。以上所述皆属理论、原则，具体操作中各地的情况千差万别，需要坚持个案分析的原则。这也就是聘请专业征收维权律师介入的价值所在。而《土地管理法》修正案征求意见稿所确立的趋势是，将“农民宅基地及房屋补偿”这一项从“地上附着物”中分出，从而强调对农民居住权的保障。但无论如何，现阶段“房地一体主义”的补偿原则对于被征收人来说是有益的，可以避免征收方各个击破，仅补偿了土地部分就将房屋拆掉。
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