[摘要] 今年的房地产市场大环境，一是进入“四限时代”，即限购、限贷、限价、限售；二是目前的买房成本明显升高，这主要是由以下三个原因造成的。
前几天小斗君写了一篇文章，是对刚需、改善、投资三类购房者的买房建议。不少网友表示对目前的房地产市场大环境不太了解。今天，咱们再来仔细聊聊目前楼市形势，以及针对改善型购房者换购这一典型需求给予一些建议。
今年的房地产市场大环境，一是进入“四限时代”，即限购、限贷、限价、限售；二是目前的买房成本明显升高，这主要是由以下三个原因造成的。
1、房价高于往年
今年大部分城市的房价与往年相比都要高出一截，有的甚至已经翻番了。房价上涨的原因很多，除了地价之外，主要还是目前国内投资的渠道不多，与房产相比，其他的投资途径率偏低，导致大量热钱、闲钱涌入房地产市场，供求关系不平衡。加之部分一二线城市新房库存量低，新房处于供不应求的局面，所以房价上涨，新房价格的上涨又带动了二手房价格的上涨。
2、首付比例提高
在已经施行认房又认贷的城市，改善型购房者在换购时，无论是先卖后买，还是先买后卖，买房时都是按照二套房来算的。二套房意味着更高的首付比例，更高的贷款利率。部分城市二套房的首付比例已经高达80%，贷款利率为基准利率上浮1.2倍。
3、房贷成本升高
以前贷款买房，如果是首套房的话，贷款利率可以享受85折。后来，随着政策收紧，房贷利率优惠也逐渐降低，9折成为常态；而目前，95折乃至基准利率已经成为市场主流。很多银行的个人信贷部门负责人表示，由于目前贷款利率水平低于往年，房贷业务的盈利情况也就低于其他业务。甚至有相关人员表示，现在放贷，是放多少亏多少。
以上三个原因导致一大部分刚需购房者由于没有足够的资金，而延缓了自己的购房计划。由于购买力下降，导致部分城市的房产成交量环比大幅减少。尤其那些二手房成交占比较高的城市，由于二手房市场的低迷，部分房产中介的日子非常难过，有的甚至一个月都没有成交。以链家为代表的各大房产中介，也开始收缩自己的业务范围。据知情人士透漏，链家已经暂时关闭北京的300家门店。
通过以上的分析不难看出，今年的楼市确实大不同于往年。那么，今年买房要注意啥？尤其是对于那些改善型需求需要换购的购房而言，怎么操作才是最合适的呢？
对此，小斗君的建议是，今年买房要谨慎，如果不是特别着急要买，完全可以再等等。通过链家关闭门店这一事件不难看出，目前的房地产市场成交量正在进入低谷，由于房价变化滞后于成交量，所以未来房价下跌的可能性极高，所以大家可以持币观望。
对于有换购需求的购房者而言，无论是先买后卖，还是先卖后买，最重要的一点是买和卖之间要估算好时间，打好时间差，尽量避免出现没有房住还要租房的尴尬。如果其所在的城市未施行认房又认贷政策，那么先卖后买肯定是最靠谱的。因为卖掉手头的房子之后，再买仍然算首套。
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