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刘道明:切入全产业链开启一个新时代

房天下   2017-01-17 10:53

[摘要] 湖北人,人称“九头鸟”,言其厉害精明的本性。身为湖北人的刘道明在房地产业拼搏了近30年春秋,在我国改革开放的三十余年里,刘道明是我国房地产业发展的亲历者和见证者。

湖北人,人称“九头鸟”,言其厉害精明的本性。身为湖北人的刘道明在房地产业拼搏了近30年春秋,在我国改革开放的三十余年里,刘道明是我国房地产业发展的亲历者和见证者。就是在近几年,作为美好置业集团的掌舵者,刘道明在历经一次次痛苦的嬗变后,重塑企业价值观,重建商业模式,得以凤凰涅槃,苍鹰重生。

如今,在刘道明的引领下,美好置业集团已步入中国百强房企之列,虽然从规模上与恒大、万科等一线品牌房企尚有差距,却也走出了独具特色的发展模式。

2016年10月25日,美好置业集团发布2016年三季度业绩的同时,宣布把公司名称更名为“美好置业”,将企业理念提升到美好生活集成商、城市运营服务商的高度。

中国房地产报记者近期特别专访了美好置业董事长刘道明,倾听他畅谈几年来美好置业从企业价值观到服务理念的一次次嬗变,以及他为推动行业发展,切入全产业链,布下的宏大棋局。

中国房地产报:2016年10月26日,公司发布公告,更名为“美好置业”,本次更名有何意义?公司的理念与方向做了哪些调整?

刘道明:公司名称的变化,并不只是简单的更名,本质上是价值观的改变。这种价值观的重塑是2013年开始的,当时房地产行业的景气指数在下滑,我们企业的竞争力也每况愈下。内外压力促使我去反思,今后房地产行业的竞争必须回到价值观的竞争。

于是,我们开始进行经营理念与价值观的转变:从单纯的房地产开发商,拓宽产业链视角,转变为美好生活的集成商;从只建房、卖房,转向集成生活方式;把过去追求的住房满意度,提升到现在住户的幸福指数。我将上述理念提升到企业的价值观。

中国房地产报:住户的幸福指数?这个标准就很高了,请你详细谈一下。

刘道明:我现在把住户的幸福指数,初步定位四个方面:一是物业服务,二是生活配套供应,三是置业服务,第四也是重要的精神文化服务。以前地产开发拿地,建好房子以后,觉得物业管理又烦心又不赚钱,就把它甩出去了;之后假如出现了问题,又会通过物业去化解,将物业当成一个防火墙。而现在我们把物业这个后端,集成生活方式的服务作为重要一环来做,以确立企业品牌及美誉度。

投开市场化一二级市场联动

中国房地产报:据2016年10月26日美好置业集团公布的三季度业绩披露,股东的净利润 3.12亿元,比上年同期的1.61亿元,增长93.47%;营业收入达26.89亿元,同比增长23.26%。请问美好置业集团通过哪些方面的努力与转变,得以实现如此出色的业绩?

刘道明:我们认真思索了我国房地产业所处的现状,调整公司发展战略,以行业全产业链视角,在重要节点上,分别从土地一级市场、建筑产业化、社区生活服务三个领域切入业务的布局,确立了投开市场化、产品工厂化、服务社会化三大发展战略。

我们的投开市场化,实质就是做土地一级开发。我们把城中村改造的土地开发成熟以后,再与其他企业合作。经过3~4年这个周期的滚动运营,土地投资开发开始产生利润,公司利润的很大一部分也来自于此,为上市公司贡献业绩。

目前土地投资开发也是我们重要的业务板块,公司内部考核也是以市场化的指标来进行的。一个土地项目开发,从生地完成拆迁安置,变为可开发净地后,我们会核算成本与,把它投放市场,如果我们自己下属的二级开发公司不愿接手开发,就与外部企业合作。

中国房地产报:土地一级开发大多是政府的事儿,请问你们的土地一级开发是如何进行的?

刘道明:虽然目前土地一级市场开发是政府垄断的,但我们能做政府不能解决的事情。比如在拆迁过程中,如何面对老百姓?在这个过程中,如果处理不当,政府和老百姓就可能对立起来了。而我们企业面对老百姓,可以面对面的、公平地交流,也会更人性一些。我们不会是强势的,而是把架子放下来,和老百姓公平对话,联手合作。这样就更容易沟通,解决问题的效率更高一些。

另外,政府对土地开发成本做一个评估,给一个资产包,并对拆迁成本给一个不可预见的费用,而这块的费用就需要我们强化管理。成本控制好了就成功了。做城市旧改国家还有一定的倾斜政策,比如棚户区改造有专门的贷款倾斜。

中国房地产报:是充分的利用国家的旧城改造棚户区改造的优惠政策?

刘道明:是的,我们在做城市旧城改造的同时,也在开始探索小城镇开发。这方面有两种选择,一是城市周边有溢出效应的项目,二是三四线城市中资源较好,交通有基础,产业有特色的小镇。例如具有历史文化底蕴的小镇,或有产业基础优势的小镇,利用其特色的积聚,可以打造特色小镇,旅游小镇、农产特色加工小镇、水产小镇等。在这方面我们正在做一些思考和探索。

以坚守换取机遇 剑指千亿产值

中国房地产报:两年前,你就提出了“产品工厂化”的发展战略,大力推进装配式住宅,这是我国很多中西部城市的房企没有进入的领域。请你谈谈推进装配式住宅的起因与构想,目前又遇到了哪些问题?

刘道明:装配式住宅,我是从整个行业的发展趋势和背景来考虑的。我们现在建筑行业的现状是大量的依靠农民工,由于近年来房价高涨、物价难抑,农民工进城的生活成本高了。另外,中国的劳动力数量也在日益衰减,所以劳动力的工资水平也在相应的不断提高,这就带来了劳动成本的迅猛上涨。而一旦上涨到一定的程度,建筑工业化就迎来了机会。随着我们建筑产业化的规模不断扩大后,形成规模效应,成本会由高往低走,这样就会出现反转的机会,我觉得不久这个临界点就会到来。

因此,在建筑产业现代化方面,要走在前面。这两年我们都在尝试,虽然这个领域目前处于亏损中,但我坚信,机会在这两年就会出现。一旦行业发展的天平出现转变,效率很低的传统建筑模式,将逐步失去统治地位,我们就会很快获得市场份额。

中国房地产报:目前你又遇到了哪些问题?

刘道明:目前的现状是,政府比较重视,大力推行政策。不过由于技术的成熟度、行业标准化以及我国区域差异化等因素,目前政府只能通过政策的扶持,逐步推进,实现市场与技术磨合。同时建筑产业现代化需要一个成熟的、标准化的体系。这些要求都是比较高的,也需要一个过程。过去对建筑工人的管理都是粗放型的,现在工厂化生产,需要一个精细化、标准化管理,而就我们建筑产业现代化自身而言,也需要一个技术与管理的成长期。

中国房地产报:这个成长期是不是比较难熬啊?

刘道明:这个成长期也是比较煎熬的,也是痛苦的,它需要你不断地坚守,不断地投入。但机会总是给有准备的人。2015年,我们自己牵头高校及科研院所各方技术力量,与湖北省住建厅共同编制了《装备整体式剪力墙结构技术规程》,首先从技术标准规范上去引领。2016年,我们在武汉做了装配式示范工程项目——“名流世家”,该项目为34层、100米高的全装配式住宅,这在也是比较少见的项目。目前,由美好置业战略合作伙伴美好建设,建工厂生产PC(预制装配式混凝土)构件,美好置业再开发装配式建筑项目,我们实现了一体化的产业链。

中国房地产报:美好置业在装配式住宅方面还将有哪些计划与推进?

刘道明:2017年,我们规划建设一个大的装配式住宅项目——“建和村”,其规模可达50万平方米。我们希望2017年打开市场通道,并取得市场的认可。而在2018年的时候,我们将向推广经验,大规模生产运用,让行业都认可我们的产品。我们的规划是在未来的3~5年,要创造千亿规模的产值。

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