[摘要] 尤其是在听说又有新政策，房价要跌了之后，兴奋之感无法用言语表达。但是现在房价的走势，总是让人雾里看花，不按牌理出牌，跌？不跌？涨？还涨？
小编一直想：有一个大房子，面朝大海，春暖花开...
尤其是在听说又有新政策，房价要跌了之后，兴奋之感无法用言语表达。但是现在房价的走势，总是让人雾里看花，不按牌理出牌，跌？不跌？涨？还涨？
可是不论房价走高走低，房还是要买的。可随之而来的问题也出现了，很多人在选定楼盘以后，应该都分不清等额本息和等额本金的还款区别，在按揭还款时间的选择上踌躇不定。所以小编今天就来给大家深度剖析一下等额本息和等额本金两种还款方式的区别。
等额本金VS等额本息，还款总数差别大
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设是等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）个月还款利息为100万*0.5125%=5125元，则个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为
995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元。
以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 个月计算出的利息同样为5125元，个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元。
以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
我想大家还不是特别清楚，小编再直观一点和大家说说：
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是差不太多的，可能大家会觉得，10多万呢，怎么没有差别？下面小编将会为大家解答，其实两种方式不存在吃亏占便宜、也不存在哪个更划算的问题，而且在某种情况下等额本息会更好。
等额本金与等额本息相比，因为之前的月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。
那么如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是每月付款的资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
假设咱们使用等额本息，借用银行的钱，把结余下来的钱，投资给只要利息比银行高的理财产品，那么就是赚的，不仅能还房贷，还能多一笔收入，何乐而不为？小编个人比较偏好等额本息，投资大于银行利息，所以相当于在利用银行钱做投资。
结论：
小编建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初的还款压力较大，等额本金前期还款数值多。
理由二，我猜很多人不愿意选择本息金额的原因是自己背负着表面巨大资金，希望提前还款卸掉负担，其实聪明人会选择尽量拉长还款时间，充分利用杠杆。因为货币在贬值，而居民收入在上升，我们都有体会，十年前的100元比现在的100元购买力强，所以真正造成经济压力的时间可能不过十来年，建议大家拉长还款时间，越到后面越轻松。同时现在有很多理财产品的大于银行的利息，完全可以借用银行的钱进行投资，拿回的即可付房贷，还能多一笔额外的收入，岂不两全其美呢？
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