[摘要] 房地产企业的融资环境似乎一夜间回到了2011年。
在市场降温、政策限制之下，房企正在向持续了一年多的资金红利时代挥手告别。
继多地发布限贷政策，收紧银行流入楼市的贷款资金后，信托融资规模“腰斩”，房企债券融资下降七成，美债提前赎回……以往房企可以利用的各路资金迅速“退烧”，让2016年的“吸金王”年底惨淡收官。
业内人士直言，房地产企业的融资环境似乎一夜间回到了2011年。彼时的楼市调控，让整个房地产企业的融资规模大幅收紧，大多数开发商资金压力骤增，部分甚至陷入困境。此刻房贷、理财、债券等楼市可以获取资金的主要方式都不约而同地被带上了“紧箍咒”，房地产去杠杆化的大幕全面拉开。
融资规模骤降
从开发端到销售端，监管层对房地产资金链正在全线收紧。
从去年下半年开始，随着国内低利率环境的确立，房企纷纷通过发债的形式进行融资，且逐渐成为主要的渠道。但今年以来，由于区域房地产市场过热，监管层全面收紧房企资金来源，发债也受到了一定限制。
某某研究中心统计数据显示，2016年截至目前，房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿元，历史上首次突破万亿元，同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是，从10月来看，融资总额仅为685亿元，11月融资额更是下降至288.3亿元，较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元大幅下降，这一规模创今年以来的月度新低。
造成这种下滑的原因，在于今年9月份的一纸文件。当月，上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，大幅提高房企发债的准入门槛和相关要求。10月，深交所也下发了类似文件。两大交易所在文件中明确规定，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。
一名投资机构人士透露，多家房企拟于11月初在境内发债，均没有通过沪深交易所审核。未来根据信用评级，将有一部分房企可以继续在国内相对低成本发债，一部分房企将不得不转寻海外融资或信托、资管等更高成本的融资。
然而，在美元走强态势下，房企海外发债不但被遏制，更出现了大规模提前赎回。
11月14日，景瑞控股以2190万美元的总代价，赎回本金总额为2050万美元的部分2018年票据；合景泰富也在11月赎回本金总额4亿美元的所有未偿还2012年票据，另加赎回日期的适用溢价约1723.19万美元及利息约706.67万美元。11月28日，龙湖地产披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，所有于赎回日期偿付的票据赎回价累计为4.17亿美元，利率为6.875%。
某某研究中心统计数据显示，仅11月来，房企提前赎回美元债已 过10亿美元。从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。
随着美元，以美元计价的债务成本不断提高。按照目前汇率水平计算，发债利率较高的房企实际资金成本将上升至15%以上；即使是原本利率较低的房企，其融资成本也将上升至10%以上。所以大部分房企要提前赎回这些美元债。而在过去5年，除去中海外、华润、万科、龙湖这几家，美元债利率一般在7%~13%。
值得一提的是，作为银行理财资金非常善用的一个通道，房地产信托投资基金规模在9月达到高峰以后迅速掉头直下。用益信托网新统计数据显示，10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品，规模仅为119.8亿元，较9月65只214.9亿元的体量，成立只数下降30.8%，规模上更是几近“腰斩”。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只，融资总额为62亿元。其中，11月21日到11月30日10天时间内，房地产信托成立数量仅3只，融资额度仅为2.9亿元。
用益信托分析师帅国让表示，除了今年2月份受春节因素影响外，11月在成立规模上，可以说达到全年的谷底。监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制，信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资。
与以往主要限制银行表内信贷不同的是，商业银行此次亦暂停了通过银行表外理财资金为房地产企业融资。北京大学经济学院金融系副主任吕随启表示，监管层的意图就是进一步降杠杆，同时也是要稳定银行体系，化解银行风险。房地产调控刚刚开始，理财资金现在进入楼市，就跟直接买房一样，买完就下跌了，而一旦房价下跌钱就收不回来了。所以这也是在提醒银行及早地控制风险。
加剧洗牌
调控在稳定楼市的同时，进一步加剧了行业洗牌。
融创中国董事会主席孙宏斌认为，在去杠杆的背景下，对于房企来说，谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，将是房企竞争的优势。但是如果企业资产质量、运作能力都较差，那么高杠杆将使房企更快死亡。
自10月以来，调控政策施压，导致楼市交易明显降温。按照大多数机构的观点，房企的销售回款无疑也将受到影响。
中金公司在研报中指出，受调控政策影响，预计12月份新房销售额同比下降5%，环比下降8%；销售面积同比下降18%，环比下降5%。预计今年四季度疲弱的销售表现将延续至明年一季度，且在明年下半年之前难有显著回升。
因此，在开发、销售两端均受到限制之后，房企的资金状况正在告别“宽松区间”。
广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，货币环境发生变化，房企融资渠道受阻，市场景气度下滑，将大大影响房企投融资诉求。
从行业表现来看，资金状况的收紧有可能加剧市场分化。“小企业容易扛不住，以前能用杠杆买五块地，现在只能买三块，扩张步伐肯定会受影响。”上海某上市房企负责人直言，中小房企正在抓紧出货，从而尽快回笼资金，但在拿地中的顾虑会增多。相比之下，大型房企的规模效应和融资优势就容易体现出来。
太平戴维斯华南及华西区主管黄国钧认为，对于中小房企而言，此前把握住窗口发行公司债进行债务置换、延期，现在却不能做了。而且从数据上看，很多债2017年即将到期。随着对公司债监管的收紧，在融资中本就不占优势的中小房企面临“无米下炊”的困境。
上半年货币流动性持续宽松，但整体市场缺乏可投优质资产，以至大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下，房企获得了大量资金，负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下，房企融资渠道或将大幅收窄，房企资金链面临紧缩，高杠杆下的资金风险将显现。
业内人士预测，未来在紧缩性调控和监管条件下，房企资金难如前期般宽松，房企2017年需要做好过冬准备。
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