[摘要] K2的示弱并不是郑州地产商们的胜利，其留给郑州地产江湖的考验或许才刚刚开始
12月3日，郑州街头15家房地产公司用500辆车参与了一场另类“维权”举动，并将“野蛮人”这个称号送给了以K2地产（现称“石榴地产”）为代表的外来开发商们。
这是“聪明”的招数，将企业诉求与政府维稳要求捆绑，形成的效果立竿见影，第二天凌晨，石榴地产发布公告称全面退出郑州。
公告中石榴地产颇显委屈，其称“迫于地方同业压力，我们不得不放弃参与此次竞买，核心原因是——我们的竞价可能会对当地同业构成压力，当然，作为外来的投资人我们不是竞标‘价格联盟’的一员。”
而K2终的决定是，“全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然公司已经缴纳了8亿元的保证金，并获得了竞买资格。”
从公告来看，郑州本土开发商的“苦肉计”效果已经达到。但K2的示弱并不是郑州地产商们的胜利，其留给郑州地产江湖的考验或许才刚刚开始。
8亿元保证金再起波澜
今年7月7日，郑政出〔2016〕72号地公开拍卖。K2地产在本土地产商环伺下突然杀出，以秒速加价200万元的节奏终斩获。不仅如此，有传言称此事发生前后，K2地产多次参与其他合村并城和城中村改造地块的竞拍。
虽然K2否认了这种恶意抬价行为的存在，客观来说外来开发商的加入让原本一片“其乐融融“的郑州旧改市场增添波澜。中国房地产报记者统计发现，今年6月、7月郑州城改地块企业拿地成本同比增长超过20%，部分地块出现溢价率超过100%。
7月14日，一份《关于郑政出(2016)72号(网)土地出让后有关问题处理意见的请示》传出。郑州市国土局以K2地产提交审核资料不全、不符合规定为由，向郑州市政府请示是否可以认定K2地产7月7日竞得的“郑政出(2016)72号地”行为是“无效竞买”，并给予处罚。
中国房地产报记者了解到，作为配合缓解本土开发商与外来企业尖锐矛盾，郑州市的城改地块招拍挂在7月之后一度急踩刹车，直到近期才有所松口。
“这段时间就是让企业间自己先进行协调，政府的要求就是‘以大局为重’。”11月9日，郑州市国土资源局发布消息称，12月9日，郑州将网拍9宗住宅土地，这是自9月14日“郑九条”出台以来首次出让的住宅用地，也是土拍熔断机制出炉后的首次住宅用地出让。据公示信息，主要是城中村改造用地和合村并城改造用地。
“K2还想参与这9块地块的竞拍，这是赤裸裸的示威，这是挑战熔断机制。”郑州一位李姓本土开发企业人员十分不满。
对于其所谓的K2意欲再次参加城改地块竞拍，中国房地产报记者据此致电K2地产，截至发稿前其并未对具体参与地块作出回应，不过从此次K2宣布退出郑州的公告中仍可看出端倪。
公告中提到，经过审慎评估而做出决定，集团全面放弃参与郑州本轮土地市场竞买，虽然已经缴纳了8亿元保证金，并获得了竞买资格。而在此前K2竞得的72号地块仅拿出2.62亿元保证金。
而据知情人士透露，这8亿元保证金正是此次新一轮矛盾爆发的导火索，“K2已经交纳了其中7宗地块的保证金，准备再次抢地，这也导致此次开发商大规模维权。”
郑州模式症结
12月3日，一场以“自发维权”为名的群体性活动有组织地出现在省政府门口，郑州本地开发商竞买人组织了数百辆汽车，全都挂上要求“K2滚出郑州”、“野蛮人K2”的标语。
这幅画面似曾相识，就在一个月前，11月11日，河南省委原常委吴天君被查的消息传出后，不少郑州市民放鞭炮、挂横幅，庆祝他“滚出郑州”。
吴天君主政郑州时期，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人。如果不提前引入开发商进场垫资负责拆迁、安置楼建设等事项，拆迁前期的海量资本，完全是地方政府不可能承担的。
支持者认为，这种大拆大建式的城市更新让郑州通过短短5年从一个大村庄变身成为一个大都市，高效地解决了城中村过去多年给郑州带来的隐患，新建的马路、地铁与高架打通了城市的脉络，拉大了城市的框架，这是领导魄力的一种表现。
而得益者莫过于地产开发商，由于城市更新涉及的成本问题让政府无法直接参与，由开发商的资金实际推进的拆迁安置工作成为它们换取土地“定向出让”政策的大背书。
以此前争议的72号地块为例，原定进场企业福晟和谦祥拿地拆迁安置成本接近20亿元。按照招拍挂实际拍地后政府再返利起拍价60%作为开发商前期垫资计算，加之项目未来销售前景，企业将从中获益超过20亿元。
不过在公开土地市场环境下，一线开发企业不断涌入与本土龙头企业群虎相争，封闭的城市旧改市场壁垒难以打破，这成为各种矛盾频发的症结所在。
河南省房地产业商会曾于今年7月提出建议，希望政府在城改地挂牌出让前，由街道办事处(乡、镇政府)或城改办出具该企业参与区域城改项目的证明，同时出具经过村民委员会同意的原始拆迁安置补偿协议等。同时符合这两项要求的，方可报名参与。
“这只是解决争议，通过设立更高的准入门槛。”一地产专业人士分析认为，“对当地市场熟悉的本土开发商显然更容易拿到证明。”
而近期也有河南商报报道称，郑州城中村改造模式将会发生巨变，政府将负责土地一级开发事宜，即拆迁、安置、补偿、配套公共设施建设都由政府负责，以后的城中村改造用地挂牌出让时均为净地。
不过直接参与意味着前期土地清场、拆迁、安置等巨额成本将由政府承担，“新城新区涉及拆迁少的地区尚可，在旧城区推进难度可想而知。”前述地产人士认为。
而就在今年7月20日，郑州市人民政府办公厅《关于印发郑州市深入推进新型城镇化建设新三年行动计划的通知》出台，文件要求2016年底前，剩余的十几个城中村将完成全部改造，郑州市区再无城中村，实现全域城镇化。
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