[摘要] 房价的过快上涨和经济金融领域 居高不下，越来越引起决策层的重视。
随着前三季度GDP平稳实现6.7%的增长，工业领域通缩形势大幅改善，使得之前一直侧重稳增长的政策重心，正在悄然发生变化。房价的过快上涨和经济金融领域 居高不下，越来越引起决策层的重视。
10月28日召开的中共 政治局会议明确指出，“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。显然，资产泡沫指的是房地产，经济金融风险可能剑指经济金融 过高，政策的重心似乎在悄然转向防风险。
房地产调控多管齐下
抑制房价的过快上涨无疑是短期经济政策的一个重心。国庆期间，陆续有20多个热点城市先后出台了楼市降温的政策。
房地产债的发行规模暴增，以及大量银行信贷和理财资金流向房地产，是房地产市场不断上涨的主要原因。所以，房地产的政策调控，很大程度上也需要从这三个方面着手进行收紧才能起到效果。
近，针对房地产债已经开始陆续出台一系列收紧的政策，房地产企业宽松的融资环境出现明显转向。
10月22日，银监会发布三季度经济金融形势分析会内容，指出要加强理财资金 管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，加强房地产信托业务合规经营。
据《中国银行理财市场报告（2016上半年）》，今年上半年有13.06%的银行理财资金流向了房地产，共2.09万亿元，规模占比从2015年的第三升至第二。2015年投向房地产的理财资金为1.54万亿元，占比9.68%。
10月28日，上交所向债券承销机构发布《关于试行房地产、过剩产能行业公司债分类 的函》，既限制了准入门槛，还规定了分类 的五个财务指标，来加强房地产公司债的发行 。另外，上交所还规定，在房地产调控期间，在重点调控热点城市存在竞拍“”、哄抬地价等行为不得发行公司债；房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地。
近两年，房地产企业发行的房地产债规模井喷式增长。根据wind数据，2016年1-9月，房地产企业（申万行业）发行的公司债（wind分类，包括一般公司债和私募债）683只，规模为7224亿元，是2015年全年的2.1倍，占 公司债的比重为34%。
2015年，发行房地产公司债287只，规模3383亿元，是2014年的24倍，占当年 公司债发行规模的42%。也就是说，从发债的增量看，近两年发行房地产债占 新发公司债比重约为35%。
“紧信贷”成必由之路
不管从房地产调控，还是从防范经济金融风险，抑或从去 角度考虑，“紧信贷”可能都是未来政策的必由之路，而短期内“紧货币”或成为配套的辅助策略。“紧信贷”既包括收紧银行贷款，也包括收紧广义信贷，比如表外理财的收紧。
银行信贷大量流入房市，不仅推升了房地产泡沫，也大幅挤占其他实体经济的资金。据央行10月21日发布《2016年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年1~9月新增人民币贷款10.16万亿元，其中，居民个人购房贷款为3.75万亿元，同比多增了1.83万亿元；房地产贷款4.32万亿元，同比多增1.5万亿元，增量占同期各项贷款增量的42.5%。而在正常年份的2014年全年，总的新增人民币贷款才9.78万亿元，其中居民购房贷款为1.72万亿元；房地产贷款2.76万亿元。
另外，今年前三季度信贷增速仍然快于往年，为了保持信贷平稳增长，客观上未来信贷也有收缩的必要。2012年至2014年年均新增贷款增速都维持在10%左右。扣除去年股市维稳的干扰，我们估计今年1-9月份新增人民币贷款同比增长达14%，仍明显偏高。
为了 房地产调控，满足去 、防风险的需要，短期货币政策也已经悄然收紧。具体体现在两个方面：其一，M2增速维持在11.5%左右，明显低于去年底13.3%的水平和今年的M2目标；其二，9月份以来，短期利率明显上升了一个台阶，显示货币资金边际偏紧，隔夜shibor利率目前在2.25%左右，比8月初的2%水平明显上升。
另外，随着美联储加息的不断升温，美元 加速，使年末资金外流加剧，人民币面临较大的贬值压力，这也使货币政策在执行上“易紧难松”。截至11月1日，人民币对美元中间价已经贬值到6.7734，今年累计贬值达4.4%。
本文摘自《证券市场红周刊》第86期
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