[摘要] 相比直接买房放租的高成本投入，这种“以租代买”的新兴“房屋理财”方式，也在广州租房市场悄然兴起。
在一线城市的广州，外来人口众多，在城市立身首先需要解决的就是住房问题。于是，一些投资客开始将目光瞄准租房市场，从房主手中将房子租到手，重新装修后，摇身一变“二房东”，赚取租金，相比直接买房放租的高成本投入，这种“以租代买”的新兴“房屋理财”方式，也在广州租房市场悄然兴起。
个人投资客：“老旧小”翻新后再出租
“今年租房市场租金上涨比较快，一些投资者开始瞄准租房市场。”从事多年二手房地产经纪的李超表示，相比去年，今年以来，中心区租金均价上涨了500~1000元/月以上，外围区租金上涨了300~500元/月。李超解释，随着广州二手房市场的升温，成交量保持在高位，卖房的业主增多，租房市场的房源减少，供求关系紧张，租金上涨幅度很大。租金上涨，让投资者看到了租房市场的未来价值，想要分享租房市场的“大蛋糕”，租房市场涌现了投资客的身影。
李超介绍，同为放租获得收入，之前投资客通常是买房后转租。今年租房市场中的投资客，出现从房主手中取得房屋租赁权，对房子进行装修升级改造后自行出租的现象，中心老城区的“老旧小”小区楼梯楼和城中村成其主战场。
事实上，装修档次的高低并不是影响租金的决定性因素，租金水平主要由地段决定。以崔先生为例，每套住房2万元的装修经费并不属于高档装修，房屋装修后，租金涨幅40%，主要凭借的是地段优势。五羊新城板块，靠近珠江新城CBD，该地段的租金水平位居全市前列。老房改造后，地段傍身后，空间增大。其次，中心区的老旧楼梯楼，原先价格较低，和电梯楼租金差别在1000~2000元/月，装修改造后能够实现高涨幅。如果同样是电梯楼的话，同地段价格相差在1000元以内，装修前后租金不会有太大差别。因此，中心区“老旧小”的楼梯楼备受投资客青睐。
企业投资客：低成本租用“村屋”转租
个人投资客受限于资金和精力有限，以少数几个房源为主；而公寓成为租房新热点，尤其是城中村的村屋改造，比如天河的岑村、石牌、车陂、员村等。
李超介绍，城中村村屋改造以公司企业投资运营为主，七成以上都是将整栋楼从房主手中租过来，然后进行整体的装修改造，统一配置家居、电器，打造酒店式管理公寓。比如乐窝、红璞公寓，整栋楼大规模装修，需要大量资金支持。以一栋楼40间房子为例，每间改造2万元，需要80万元装修投入；如果100套房源，需要200万元装修投入。城中村一室一厅装修后租金为1500~2000元/月；而改造前，市场租金为500~1000元/月，每月租金上涨了500元以上，涨幅为50%左右。不过，李超算了一笔账，一个改造前租金为800元/月的村屋，变身公寓后，租金涨到1600元/月，每月多800元，租金涨幅50%，但2万元的装修费用需要25个月才能收回成本，也就意味着2年1个月后投资者才能盈利。因此，即使村屋改造后租金涨幅很大，装修成本收回的周期比较长，属于长期投资，加之前期投入大量的装修成本和人力物力，需要资金实力较强的公司来进行投资。
58同城有关人士分析，客租房翻新后转租，相比购房（一套房动辄上百万元）后转租，从房主手中租赁更能节省投资成本。但个人投资客需要面临如何找寻房源、资金运作和精力有限等难题，适合短期投资；而企业性质投资客，发展长远，资金投入大，回本周期长，适合长期投资。此外，无论是长期还是短期投资，重要的是确定房屋的产权，租赁合同的房主是房屋的真正业主，才能有效行使装修改造权利，和房主合租保持长期稳定的合作关系，如果业主中途想要收回房源，装修成本及其它前期投入就属于无效投资了。这种风险需要注意。
投资故事：转租一年多赚8万
市民崔先生手头有资金200万元，打算投资房产，发现资金有限，只能在中心区购买小户型老旧楼梯楼，或者投身外围区域的楼市，听到公司有同事抱怨房租又涨了时，他觉得租房市场或许是个不错的选择，于是开始寻找房源。由于其父母在五羊新村板块有一套老旧二居室的小户型住房，楼梯楼楼龄久，出租出去后，租金2500~3000元/月，而该地段相同户型的电梯楼，租金水平已达到4500元/月左右，价格相差了近一倍。崔先生觉得有很大的租金上涨空间，于是联系该楼栋的老邻居，以2500元/月的价格租了5套房源，为期3年，每年租金上涨10%；崔先生将住房添加了空调、冰箱等全新配套后，5套住房共计花了10万元左右，趁着6、7月份毕业季租房火热期，他新装修的房源很快吸引了租客，终以3500元/月的租出去，每月共计17500元。重新装修后，房租每月上涨了1000元，涨幅为40%。
崔先生算了一笔账，虽然给房主的租金每年上涨10%，他对市中心的租房市场仍有信心，相信年涨幅额度不会低于10%，可以相互抵消。那么5套住房每月17500元，付给房主12500元后，每月差价5000元，需要1年8个月能还清10万元的装修费，剩余的1年4个月，崔先生能赚8万元。
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