北京房价真能达到80万元一平方米吗

房天下综合整理  2016-10-31 09:35

[摘要] 20多个城市楼市调控政策出台，部分所谓经济学家却认为房价还要涨，他们认为中国经济成不了日本模式，注定是俄罗斯模式。比如财经评论人叶檀认为，人民币将成为日元，房价20万元一平方米不是梦。

20多个城市楼市调控政策出台，部分所谓经济学家却认为房价还要涨，他们认为中国经济成不了日本模式，注定是俄罗斯模式。比如财经评论人叶檀认为，人民币将成为日元，房价20万元一平方米不是梦。

真的是俄罗斯模式吗？持续注入流动性真能维护房价持续上涨么？这些人士的基本逻辑是这样的：地方政府摆脱不了土地财政，加上经济不景气，会倒逼中央政府维护作为支柱产业的房地产，采取放松流动性的方式维持高房价。货币增长推动房价上涨，房价上涨带来了短期财政收入，短期经济增长压力得到缓解。他们认为这种循环会持续下去，甚至北京房价每平方米达到80万元人民币这一时刻很快会到来。

这一轮房地产市场“一枝独秀”超出了很多人的预期，市场用暴涨痛击房地产“空头”，“空头”被一下子打晕了，纷纷转向看多，而且是毫无节操地看多。市场的一致预期确实可以自我实现，如同预期人民币兑美元贬值一样，一致预期和行动会成为压垮青松的成千上万片雪花。房价也一样，如果大家均如此预期，也会造成市场一致性行动，产生“羊群效应”，房价非理性飞涨也就成为路径。但这之后如何收拾残局呢？

脱离实体经济的房价暴涨注定将灰飞烟灭。目前，北京房价租金率在1%左右，低于一年定期1.5%的基础利率，更低于3%左右的实际执行利率，和5%以上的房贷利率比相差就更远了。在这种投资率下，如果房价仍能暴涨，只能来源于流动性注水。假如人民币广义货币（M2）仍能每年以12%~13%的速度上涨，北京核心房价如果仍能维持12%~13%以上涨幅，那么短短5~6年我们货币供给量以及房价将会再翻番，广义货币达到300多万亿元，北京核心房价每平方米均可能达到20万元以上。那么，人民币汇率会怎么样呢？居民收入会怎么样呢？

当前实体经济已百业下行，房价暴涨的虹吸效应又吸引大量资金流入房地产领域，造成经济更加凋敝，与房地产的差距持续拉大。实体经济不行，别说居民收入增长，甚至就业都会变得更加困难。收入上不去，租金也难同步上涨，投资房地产的租金率将会大幅下降，甚至产生大量闲置房屋。不能产生的资产是没有价值的，价格和价值严重背离的终结果只能是泡沫破灭。

另外，货币量的成倍增长在国内加剧实体经济与房地产市场矛盾的同时，在国际上也会给人民币增加更大贬值压力，资本外流和汇率贬值将难以避免。近一年来，我国外汇储备减少近8000亿美元，汇率从6.2贬值到6.8一线，跌幅接近10%。这是在我们具有强大外汇储备的大背景下发生的，如果没有外汇储备的支撑，人民币汇率不知会成什么样子。货币供给量倍翻，人民币汇率会不会倍贬呢？

由此可见，如果维持房价上涨，人民币成为日元指日可待。维持房价上涨却很难，势必泡沫破灭，我们成不了日本模式，也成不了俄罗斯模式，而会成为房价下跌、汇率贬值的拉美模式。

为什么我们成不了俄罗斯模式？因为俄罗斯地大物博、人均资源丰富，靠卖石油即可维持经济体系基本运转。我们人口众多、人均资源较少、老龄化加剧，维持经济增长都成了难题，何况维持房价与经济的脱节了。

有人说，我们把资金外流牢牢把控住，维持人民币汇率基本稳定，加大货币供给力度，保持房价基本平稳，给经济转型提供时间和空间。这种想法确实挺不错，但不断加压的“堰塞湖”能维持多久呢？千里之堤，溃于蚁穴。大坝只能延缓市场力量作用，却不能消除市场力量。到那时，更难设想会带来什么经济后果。

作为人口大国，我国经济只能前进，不能后退，不能成为日本模式，更难成为俄罗斯模式。创新驱动，才能破解当前经济困局。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注西宁特价房官微

有专业有态度有房源有优惠