[摘要] 房地产下半场的路越走越窄，那就对了
关于恒大入股万科
恒大入股万科的消息坐实，当天万科公告称，恒大以91亿多购入万科接近5%的股份（近日恒大补仓至5%）。人们纷纷揣测恒大的动机，见地君的看法是，这是恒大许家印的一盘生意，他可能已经发现靠规模和发债去做大资产已经越来越难了，得想别的办法，所以他出手了——别人有钱任性制造地王，他有钱走“效率型增长”的道路。中国哪家房企有价值，显然是万科。
刘爱明的寂寞你不懂
这届沃顿，“万科系”导师多名，包括现任万科集团副总裁、万丈资本CEO丁长峰，前万科集团副总裁、前协信集团总裁、中城新产业控股有限公司董事长刘爱明，前万科集团副总裁、优客工场CEO毛大庆，现任万科集团副总裁、万科物业CEO朱保全。
刘爱明的观点，房地产上半场以金融属性、高周转、规模效应为特征，基本属于“类制造业”，关键词一个字“卖”，技术含量低，研发投入少，鲜见对客户需求的真实关怀。
作为房地产上半场的积极参与者，刘爱明对上半场的“玩法”进行了深刻的反思。他说，房地产上半场是以土地为主导的标准化开发流程，追求规模效益，而房企对于产品研发的投入不高，物业形态单一，也使得整个行业给人“技术含量不高”的印象，阿猫阿狗都可以做房地产赚钱，即便标榜中国房地产行业领跑者的万科，每年对产品研发的投入也只是九牛一毛，微不足道。刘爱明的这个观点，在次日许小年教授在做授课演讲时不约而同谈及。许小年举了华为的例子，2015年华为研发投入596亿元人民币，占销售收入15%。过去10年，华为研发投入累计超过2400亿元人民币。
另一组数据是，华为2015年实现全球销售收入3950亿元人民币，约608亿美元，同比增长37%；净利润369亿元人民币，约57亿美元，同比增长33%。无论万科还是恒大、绿地、万达、碧桂园等中国10房企，房地产销售收入“千亿俱乐部”的扩容，并没有带来产品研发经费的增加。
刘爱明反思：“我们在上半场有没有真正做到关怀客户？”他认为，房地产上半场的开发模式非常像低端制造业：以买地、生产、销售、售后服务为主的经营模式；以圈地、圈钱为主的盈利模式，行业的重点还是在交易上，对目标客户多样化、个性化的需求的挖掘其实是远远不够的。
“从某种意义上而言,上半场是缺乏真正的客户导向的。”刘爱明说。
那么，下半场应该怎么“玩”？
刘爱明说，互联网时代核心客户生活方式、行为模式的改变,虚拟空间对实体空间的颠覆,使得对空间的传统定价模型不再适用,新的估值模型正在生成,带来空间价值重新排序。“这将倒逼传统地产模式的转型，包括住宅、商业、写字楼、厂房等,必须以客户需求为导向，构建多元化业态和空间需求,满足互联网时代消费群体的碎片化需求。比如说住宅，将面临分享经济下的在线短租、复合SOHO办公,满足00后宅家办公需求,产品的非住宅功能将加强。
这是已转型做产业地产生意的刘爱明的思考：未来中国的城市发展，不是大干快上，而是深耕挖潜；不是圈地盖楼卖房，而是盘活存量；通过盘活存量，为城市居民提供更高品质的城市空间，进而为居民增加生活、工作、居住、消费便利。他呼吁市场多关注互联网影响下的客户行为改变、消费升级带来的存量盘活机遇，把人人避之唯恐不及的“存量负担”，变成“存量红利”。
他给出的房企转型“药方”是，围绕“客户价值”及“服务增值”进行全方位布局，战略思路从拿地、销售，向运营、服务化转变。什么意思呢？“更强调服务业的特征，以运营服务为主，同时赢利模式彻底改变，即“租金+资产增值”。
刘老师苦口婆心的建议，见地君估计没有多少开发商能听得进去。原因？“房地产+”组有一组员打了个不是特别恰当的比喻：妇女堕落容易，从良难。还有更毒舌的说法：狗改不了吃屎。
刘爱明已经开始“自律”。深圳某区政府给他一块地，一半做住宅，一半做产业开发。他不愿意，要求100%做产业用地。把政府工作人员吓了一跳。须知深圳住宅今天已到了什么样的高价。但刘爱明坚持走“窄门”，不想“卖卖卖”了。他认为，转型升级的需要，是无论政府、行业还是企业客户痛点和需求。他明显感觉到，产业园区需要的不仅是重资产的物理载体,更是运营、服务和产业转型升级生态圈构建,通过价值创造驱动实现企业发展。
不管这条路走不走得通，还是要祝福他。事实上，我问过融创的老板孙宏斌有没有想过转型，他很惊讶，我房地产开发做得好好的，干吗转型？我说，都下半场了还不转？老孙瞪着他的大眼睛：我觉得做房地产开发比较容易做成规模。
想想也是醉了。前些日子，恒大公开宣布将调高2016全年销售目标至3000亿。见地君不知道还有哪个行业哪个国家或地区可以彪悍到半年动态调整1000亿人民币销售额、跳涨幅度达到50%。
如家APP的1000万装机量和600万粉丝能干点啥？
老师也准备了一份PPT，讲得也很好很受启发。见地君一边听一边发梦：要是能把如家的流量拿来做广告平台多好啊，那么大的流量，都相当于一个超级APP了，在上面卖点啥都能赚大钱。
据 老师讲，如家的官方微信平台已有6000000微信粉丝，APP装机数10000000。请大家数好数，多少个O。再一边想想能做点啥吧。反正我们想干的，如家已经在干了。
丁长峰的情怀与存量资产的盘活，这两者之间有着千丝万缕的关系
丁长峰，万科内部人称“大牙”。早年是万科高管“黄埔军校”万科周刊主编，后来被王石派驻上海，负责万科上海区域，管理整个华东业务。万科在上海的发展，一个字，“墙内开花墙外香”，万科总部在深圳，但真正在打响是由于上海。万科产品的知名度、美誉度，在丁长峰手上达到一个顶峰。万科20岁生日之后没过几年，丁长峰被调离，万科强力推进一体化，不允许任何特殊性和独立王国的存在。刘爱明从丁长峰手上接过担子后那些年，冷暖只有自己知。
大牙的演讲是精彩的，PPT也是有干货的，但要说他的PPT做得有多好，反正这次感觉“麻麻地”。不过，大牙人很真诚，每次私下交流，他都说，存量资产太难了！问他怎么看恒大强上万科床，他只是笑笑，答非所问：坏人！他这是在批评见地君引诱他回答不该回答的问题，还是觉得恒大“趁人之危”？
大牙也无法免俗，一上来还讲上半场下半场、黄金和白银啥的。他眼中的白银时代是这样的：
存量大于增量。见地君不禁要问，那些房地产企业销售排行榜，有意思吗？能不能整点新的？
快&慢。大概的意思是黄金时代追求快，越快越好，白银时代追求慢，慢工出绝活。
产业结构调整。产业结构调整，城市升级，土地属性变化，都会带来对存量资产价值的重新认知与定位。
市场资源重新配置与激活。见地君听说一些小区业主在拉横幅抗议开发商在自己的小区里做长租公寓。中国有些事情就是这样，合法的不一定合情合理，比如开发商做长租公寓；合情合理的不一定合法，比如合法化之前的各类“网约车”。
对计划经济无知和主观臆断的纠正与批判。物业的定位与评估，地方上的规划部门手握大权，这是旧经济。现在谁是物业属性物业价值的评定者？用户。这是新经济。
丁长峰介绍，上海的大宗资产交易连续3年超过北京；市场流动性方面表现优异；甲级写字楼交易活跃程度大大超过购物中心；产办创意园、生活方式等的改造在一线城市尤其活跃；互联网和社交媒体的活跃为内容体验业态发展提供助力。
他说，在存量资产交易这一块，东风压倒了西风。什么意思？新的买方从外资转换为内资，而且，保险资金成为主力，内资的风险容忍程度逐步提高，资产偏好从原来的核心资产，扩展到改造资产，再扩展到不良资产，投资人的专业水平也在增加。这里面，发生了一大批房地产开发公司的管理人员转行加盟的情况。

他说，存量资产的改造和提升是现金流再造的过程。没有稳定持续的现金流就是耍流氓。因此，存量资产管理方有价值的是，要以改善现金流、进而实现价值增加为核心,进行存量资产的改造与提升。不能为改造而改造,正确的重新定位是生意成功的关键。定位错误将带来新的待改造与提升的存量资产。
他说，存量资产改造与提升，是内容为王，而不是什么别的为王。把内容做好,才能带来物业价值的真正提升。如何做好存量资产？既要有资本家的头脑，也要有艺术家的心灵，这是关键。
丁长峰说，互联网经济对城市形态和产业结构的重构，大大推动了存量资产改造的速度和深度。他指出，一线城市已经进入了服务经济和知识经济的时代,必须改变单纯依赖增量拉动的思维模式。
此外，丁长峰提醒政府在城市化的成熟阶段,要尽快从法律、规划导则和流程审批等方面对城市更新的范围和内容进行研究和规定，以加快城市更新的进程，提高城市更新的水平。
丁长峰断言，在人民币资金充裕的前提下，随着包括REITS在内的退出手段的放开,中国将会诞生类似黑石一类的大型资管公司。
明星职业经理人陈凯给自己壮胆的同时也给别人灌“鸡汤”
见地君觉得陈凯的PPT讲得很好。他上下五千年讲职业经理人与老板之间的微妙关系，也讲了上半场与下半场的商业逻辑。总的来说，感觉这是他在给创业中的自己和准备创业，以及有贼心没贼胆创业的一批人的一次公开非正式鼓劲。
朱靖雷是来砸下半场的场子的么？
对于澎湃资本朱老师对毛大庆优客工场众创空间的质疑，见地君表示认同。众创空间在国外能够做成规模的一个必要条件是，自由职业者人从众。中国不行，没有个单位，你就是一个体户，而个体户在中国的地位与价值非常值得同情。
耿靖的大实话与时代的瞎
耿靖老师的演讲让我搞明白了为什么现在那么多一二线城市的土地拍出“面包价”。恒大、万达、绿地等把自己做成了金控公司，跟信达一样，自己就是钱。土地成了金控公司的杠杆。
感觉资本任性时代瞎。
前途一片黑暗。
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