[摘要] 地产政策调控力度超预期，经济下行压力超预期。
核心观点
地产调控措施是因城施策
十一期间，北京、深圳、天津等16个房地产热点城市出台了地产调控政策。总体来看，这是国家应对中国房地产市场的结构性问题进行的“因城施策”调控，符合我们之前的预判，国家并不会出台整体的房地产调控措施，这些调控直接的结果就是量缩价平，国家不会让地产出现崩盘式调整，个别投机较多城市会调整。对于近期房价过快上涨的一线城市和部分二线城市，政府确实应采取调控措施，以防止房价的过快上涨。而对于三、四线城市交易仍不活跃，大量的库存仍难以去化。对于资本市场而言，重要的影响便是在资产荒的大背景下，资金下一步的投资方向是何处？我们会从宏观经济方面给予分析和判断。
地产调控措施对宏观经济增长影响偏负面
一个可以判断的重要逻辑是，地产调控政策的推出遏制了一二线城市的房价短期继续上涨的预期，成交量会迅速萎缩，买卖双方进入观望期。目前地产投资与地产销量之间的同步性更强，一旦销量下降，会传导至地产投资，但由于政府加大土地供给和督促地产开发商加大开发力度，下降幅度不会过大。总体对地产投资拉动经济增长略偏负面，如果今年GDP的增速是6.7%，我们对明年的GDP增长预期调低至6.5%。地产销量的下降也会间接对消费产生影响，与地产消费相关的建筑建材、家具、家电也会略受影响。从而对经济增长的承压不仅来自地产投资也来自消费，货币政策宽松的预期会再起。
目前，二线地产热点城市仅占省会城市的三分之一左右，还有东北、中西部地区等省会城市房价并未出现明显上涨，成交量不活跃，这些城市很可能成为下一步资金首先追逐的热点。在资金选择地产投资地区上，并不是从价格来考量，而是考虑库存水平与潜力，在一线城市和部分热点二线城市限购限贷的情况下，货币政策不可能收紧的情况下，货币环境依然宽裕，资金存在流入这些城市的可能。从国家供给侧改革的目标来看，也是重点去三、四线城市的库存，实现城镇化的重要目标，发展中小城市和城乡一体化，解决城乡二元结构问题，如果国家再出台一些配套措施，在限制新供给的情况下，有望实现去库存的目标。
看好债券和布局较好的地产股
对于债券市场而言，前期的震荡调整已为率的进一步下行蓄势动能，目前来看经济复苏、通胀大幅上行、货币政策收紧都很难出现，地产调控导致的明年上半年经济下行预期与货币政策宽松预期叠加可能导致10年期国债率继续下行。但由于央行对4短端政策利率指导明显，10年期国债率下行空间或在2.5左右。对于股票市场而言，有观点认为资金会从楼市大量进入股市，我们认为在股市缺少大幅上行逻辑的前提下，股市难以吸引大量资金进入，建议关注未限购限贷但具有增长潜力城市布局较好的地产股。在资产荒和大类资产轮动背景下，股市在美联储加息明朗前建议谨慎，之后则可恢复至箱体震荡中上行阶段。
风险提示：地产政策调控力度超预期，经济下行压力超预期。
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