[摘要] 近期国内房地产市场不断升温，越来越牵扯整个社会的神经。正好不久前笔者看到美国国家研究局网站上有一篇作者为Willem H. Buiter(2008)的学术论文，讨论房价变动的影响。它的标题是与常识相悖的“房产不是财富”，立即吸引了我的眼球。文章大义是：房地产价格由基本价值和投机泡沫两个部分组成。
近期国内房地产市场不断升温，越来越牵扯整个社会的神经。正好不久前笔者看到美国国家研究局网站上有一篇作者为WillemH. Buiter(2008)的学术论文，讨论房价变动的影响。它的标题是与常识相悖的“房产不是财富”，立即吸引了我的眼球。文章大义是：房地产价格由基本价值和投机泡沫两个部分组成。房产不是财富的命题是指基本价值的变动引起财富的转移而不会产生财富效应。泡沫成分的房价上涨通过抵押品产权再贷款规模的扩大而有助于家庭通过消费信贷将未来消费能力转化为现期实际消费。本文受其启发，谈谈房价的变化对各个利益集团的影响并以此探讨其对中国经济可能的影响。
首先从房屋作为耐用消费品的居住功能来看，房价变动涉及到财富在房产多头与空头之间的再分配。通俗地讲，房产多头是指所拥有的房产已超过家庭现期和未来消费需要的家庭，而房产空头则指房产持有量少于现期和未来消费需要的那些家庭。后者通常由城市新人和城市低收入家庭构成。房价上涨意味着财富从后者向前者的转移，意味着贫富差距的扩大。但是由于少有财富的家庭其财富的边际消费倾向（消费增量与财富增量的比例）通常高于富裕家庭，因此房价上涨将会导致社会总消费需求下降的反向财富效应。
由于人力资本不可抵押而房地产具有抵押功能，房价上涨便利家庭获得消费信贷，克服耐用消费品未来服务的持续提供与购置时的一次性支付之间的矛盾，有助于增进消费福利。泡沫成分的房价上涨具有刺激未来收入向现期转移，增加现期消费并抑制未来消费的作用。当然这以商业银行提供抵押产权再贷款，而负债消费有债务清偿能力支撑为前提的，我国没有抵押品的自有产权部分的再抵押贷款业务，因此房价上涨没有刺激消费的财富效应，反而对贷款购房人具有消费挤出效应。
再从房屋作为非生产性资产的属性来看，房价变动反映投资客与一国货币当局之间的博弈。当中央银行采取过度扩张的货币政策而将实际利率降低到负值的时候，为了抗击通货膨胀风险，投资者就会将资本躲入非生产性实物资产领域。房地产泡沫的形成很大程度上与中央银行过度扩张的货币政策相联系。资产市场上存在通货膨胀预期的自我实现机制。当投资客都认为房价要涨，那么房价就会在他们选择买入时真的涨升起来。在国际资本自由流动场合，一国的房地产泡沫也与国际货币的过度投放以及热钱的流入相联系。无论是美联储而是中国人民银行，货币扩张的初衷都是好的，为了抵御经济衰退或通货紧缩。但是在实业因技术创新衰减（美国场合）或结构严重失衡（中国场合）而低迷时，货币扩张必定会导致资产泡沫的膨胀。由此可见，如果没有结构性变革，扩张性的货币政策就如止痛药，可缓解症状而不能去除病根，并且有令经济体产生依赖或上瘾的风险。
另外民间资本为什么大规模增持非生产性资产而不是流入生产性领域？这是发展中国家需要深入研究并认真对待的重大问题。本文在此指出两个主要的原因，一是发展中国家的金融体系因为行政管制过多而普遍存在功能紊乱，市场准入管制太多导致好企业数目太少；上市审批太严导致好企业发行的股票与债券供给不足。二是信用制度不健全与违约惩戒制度缺乏威慑性，使市场主体之间缺乏基本的信任。这就出现了民间资本或者间接流入政府部门或者直接投资非生产性资产的倾向性问题。并由此产生了重要产业持续的流动性旱情和资产泡沫时而泛滥的金融二元结构。
房价上涨，房地产开发商当然是乐不可支。他们有的头脑清醒，有的盲目乐观；有的顺势而为，有的推波助澜；但庆幸并抓住时机赚钱则是共同的心态。相比较，房地产业的上游产业则没有那么幸运，因为无论是房产还是建材都需要先消化存货才有新的投资以及新投资派生的需求。而眼前这一波由投资客拉动的房地产热能够持续多久则具有很大的不确定性。
分析中国经济，政府行为一定要放在核心的地位。政府行为需要从地方政府、中央政府和中央各部门三个角度去分析才算全面。面临房价上涨，地方政府的心态颇为矛盾。房价上涨与房地产投资复苏有助于地方政府土地财政收入的增加，但是地方政府将首当其冲面临巨大的社会压力，而且房价过快上涨的不可持续性使地方政府象上游产业一样很难获得实质性的。因此房价稳定在上半年需求复苏水平上的销售量增长将对地方政府为有利。相比较，中央政府各部门因各自功能和利益的差异会出现较为嘈杂的声音，但更多时候各部门会相对谨慎，以避免发出与中央政府意图不和谐之音。目前各方为关注的是中央政府对房价的上涨如何看待和反应。
毫无疑问，目前政府正在密切关注着房地产市场的变化态势，而市场则更为密切地关注着政府态度会发生什么变化。预测中央政府政策动向是一个相对复杂的问题，本文在此只能指出：政策风向的变化取决于经济是否真正复苏、房价上涨的速度与范围、媒体对民意的反映以及政府对民意的重视程度。
后针对如何治理一、二线城市过高房价的问题，本人提出以下建议：一是提高银行的首付款比例至50%，并适当提高住宅抵押贷款利率。房价狂涨，很大程度是因为有银行贷款垫背，适当控制信贷和利率调整有利于抑制房价，控制边际信贷的高风险。第二，在严重供不应求和未来集聚效应潜力巨大的一线特大城市和二线省会城市可加大土地投放力度。这两方面政策操作便利，主要影响房产的边际需求与供给，可给过热的市场降温，但无须担心市场因此而崩溃。第三，在市场仍然过热的情况下，可借鉴北欧国家的成功经验，在范围内对空置期超过一年的住宅持有者开征稀缺资源占用税，提高投机者的持有成本，加快空置房的释放。第四，是在房产信息联网系统健全后，根据房地产存量与人口结构变化态势，在经济复苏时开征房产税，让房地产回归居住消费的功能定位。后，需要突破股票市场制度变革的瓶颈，在修改破产法后引入集体诉讼制度和IPO注册制，健全有效保护投资者利益监管制度，打通家庭与高成长企业之间的投融资渠道，提高市场有效配置资源的积极作用。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
