[摘要] 国内经济界认为，中国房产待售面积6.96亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米，三者相加就是98亿平方米的真实库存，每年销售12亿平方米，就需要8年才能消化库存房，果真是如此结局吗？笔者认为，需要55年才能消化中国房地产，依据如下。
国内经济界认为，中国房产待售面积6.96亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米，三者相加就是98亿平方米的真实库存，每年销售12亿平方米，就需要8年才能消化库存房，果真是如此结局吗？笔者认为，需要55年才能消化中国房地产，依据如下。
1、企业拿地42.3亿平方米并没有开工，根据建设平均25层计算，而面积根据一半用于建房一半用于停车、绿化、道路等小区空间设施计算，就是21.15亿平方米×25层=528.75亿平方米，加上待售6.96亿平方米，加上在建商品房库存49.1亿平方米，就是584.81亿平方米。根据每年消化12亿元平方米，需要48年才能消化完毕。
2、待售房产面积，2012年是3.65亿平方米，2013年是4.93亿平方米，新增1.28亿平方米，增速是35%。2014年是6.22亿平方米，新增1.29亿平方米，增速是26.2%。2015年前11月是6.96亿平方米，平均每月是0.63272727亿平方米，全年将是7.59亿平方米，新增1.37亿平方米，增速是19.68%。虽然增速逐步下降，但是新增面积却是节节高升，如1.28亿、1.29亿、1.37亿平方米，我们假设2016年待售房新增1.4亿平方米，那么2016年待售房面积将是8.99亿平方米了，预计2017年待售房面积将达到10.5亿平方米左右。
3、房产销售面积，2012年是11.13亿平方米，2013年是13.06亿平方米，同比多销售1.93亿平方米，增速是17.34%。2014年是12.06亿平方米，同比下降1亿平方米，下降7.66%。2015年前11月销售10.93亿平方米，预计今年销售11.92亿平方米。同比下降1.2%。明年国家不再管住房地产价格，鼓励开发商降价销售房产，房地产价格有可能面临下行幅度可能大于今年，我们取今年去年的平均数是下降4.4%，11.92亿平方米将下降0.52448亿平方米，导致今年销售11.4亿平方米，如果2017年销售下降4.4%，将是0.5亿平方米，如此2017年中国房产销售面积有可能是在11或以下平方米了，这超过2017年待售面积10.5亿平方米。
4、随着房产的成本下降，变成现在库存房太贵，我们以内地县城房产为例，过去40万元的一套房子，现在仅仅需要20多万元就能建造起来。这主要是钢铁、水泥、玻璃、建材等成本大幅度下降。
5、开征房产税、交易房产是对中国楼市有影响力的方法。将来大量持有房产将成为累赘。
综上所述，笔者认为，2017年中国房地产库存面积就有可能超过销售面积，考虑到企业拿地土地面积并没有建造，要盖25层楼市为准，如此，中国楼市库存将是585亿平方米，每年销售10.5亿平方米，将需要55年才能消化完毕。
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