[摘要] 财政部、国税总局决定，从今年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由原来的购房超过5年下调为超过2年。
财政部、国税总局决定，从今年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由原来的购房超过5年下调为超过2年。这个被俗称为“5改2”的减免税新政，这几天成为福州二手房市场上的热点。不少中介要么忙着撤单重新办理业务，要么忙着接待看房者。从税务机关到中介，各种咨询电话更是不断涌来据记者根据本地市场实际情况，整理并详解福州市民近期关注的六大主要热点问题，以让“5改2”新政更好地落地执行。
热点一
新政到底有啥好？在榕主要有利于买家
“今天我们帮忙过户的一套房子，早就谈好了价格，所有税费由买家承担。但现在过户一下省了4万多元营业税，买家高兴坏了！”昨日，西二环一家中介门店的店长林先生说，这两天这样的事情不断发生，很多买家都感觉“中了彩票”。中介人士表示，这两天一些有卖房意向的房东都在咨询他们：减税“对哪一方好处比较多”？
据记者从税务部门获悉，一般情况下，个人转让住房营业税的纳税人为出售住房的一方，即“卖房人”。不过由于福州二手房市场的惯例是“实收”，所以这笔费用一般是被转嫁到买家身上，热门房源尤其如此。因此，新政实施后，福州市场上是买房者得到了好处。
“但出售‘满2不满5’房子的房主也有自己的小算盘。”有中介人士表示，由于在福州，买家一般承担了二手房交易的所有税费，在前两年楼市不景气的情况下，一些不满5年的二手房房东需要稍微降一部分房价，以促进成交。但免征营业税的范围从“满5年”改为“满2年”后，一部分房屋便无需缴营业税，部分房东正盘算提价，一起“分享”政策带来的实惠。
热点二
买房时间咋算？“5改2”认定年限有讲究
昨日，福州中介行业人士表示，从现在的情况看，很多市民都对个人购买住房的时间是怎样规定的弄不清楚据记者从税务部门获悉，根据国税发［2005］89号文件规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，如果取得的房屋产权证的时间与契税完税证明上注明的时间不一致，按照孰先原则确定其购买房屋的时间。”
值得一提的是，去年《福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》还专门就此提出了一项条款，即个人转让住房时，其转让住房的原购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案（或预告登记）的时间为准；购买二手房的以申请办理房屋转移登记时间为准；根据生效法律文书取得房产的以法律文书中记载的合同订立时间或拍卖时间为准；特殊情况的，应提供能够证明购买时间的有效凭证作为依据（如银行进账单等）。
这是什么意思呢？“举一个例子。市民A先生在2012年底买了一套期房，房子刚刚交房。现在他手上有当时签合同时候拿到的预告登记证，但是产权证还没办下来。按照以往的规定，只有在他产权证办好后，才能开始计算购买房屋的年限。也就是说，按早的规定，可能他今年才能办理产权，2017年后卖房才能免除营业税。但是按现在的规定，他2012年底就网签并拿到预告登记证，那么，他今年卖房都能免除营业税了。”税务部门人士表示。
此外，还有一个例子。1997年，市民B先生家房屋拆迁，在福州市区分得一套拆迁安置房。现在，B先生想把这套房子卖了，加点钱购置改善房。在卖房的时候，B先生才知道，这套房产上面写的是他父亲的名字，他要卖这套房子，必须先做房屋继承公证，然后凭借公证书到交易登记中心进行继承登记，获得新产权证后才能卖房。“B先生担心，自己做完产权继承后，新的产权证刚刚到手，不是就不满足产权满5年或者2年的条件了？他其实不用担心。因为个人通过继承形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生继承行为前的购房时间确定，其购房价格按发生继承行为前的购房原价确定。”福州市地税局人士表示。
热点三
“满2年”房都免营业税？还要看是否“豪宅”
在二手房交易营业税减免的过程中还涉及到一个问题，就是营业税的计算。它不仅涉及到标的，还涉及房屋是否属于普通住宅。因为按照新政，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
据记者了解到，根据国税发［2005］26号文件的规定，普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足上述三个条件的为非普通住房。而根据去年《福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，对2014年8月1日起购买商品住房的，普通商品住房按以下标准认定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。而在之前购买的福州住宅，普通商品住房的认定标准有三个：一是住宅小区容积率在1.0以上，二是单套建筑面积不高于144平方米，三是实际成交总价款低于或等于200万元/套。
而在个人转让住房怎样计算营业税方面，个人转让住房适应“销售不动产”税目，按公布税率计算营业税，计税依据为从购买方取得的全部价款和价外费用。如果房产买卖合同注明的房产销售价格明显低于市场价格，税务机关可依据税法规定核定该房产计税的售房价格。
热点四
新政免掉所有税费？ 二手房交易个税政策没变
据记者在与部分市民的交流中发现，很多人不清楚二手房交易个人所得税没有变动。更多的市民则将二手房交易的营业税与个人所得税混淆，“二手房交易还是规定满5年的个人住房才免除个税吗？”昨日，在一家中介门店据记者听到一位购房者提出了这个问题。店长表示不知道如何解答。
福州记者随后咨询税务部门获悉，二手房交易个人所得税优惠政策没有调整，仍是“转让家庭自用满5年的住宅”方可享受免征个人所得税的优惠。如果不满足优惠条件，则要按照个人所得税“财产转让所得”项目缴税，对于能够提供原值的情况，就按照20%的税率计算税款，不能提供原值的，根据房屋属性按照转让价格的1%或2%核定计算税款。
热点五
赠与和继承房产要缴税吗？ 特殊情况要细分
“一般人觉得缴税无非就是在交易的时候，而对于我们来说，看到的情况五花八门，所以法规对特殊情况的转让行为都有详细的规定，市民可以先了解。”税务部门人士表示，从2009年1月1日起，个人将住房赠与其他单位和个人的，也要视同发生应税行为缴纳营业税。但根据《财政部和国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税［2009］111号）的规定，下列赠与行为暂免征收营业税：1.离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。对于继承人和被赠与人再次有偿转让的行为，按现行规定缴纳营业税，对于单位无偿赠与发生的转让房屋不动产行为，需缴纳营业税。
那么对个人因经济纠纷经法院判决或抵债发生的房屋不动产转让行为，该如何缴纳营业税呢？据记者获悉，对个人除离婚以外的因经济纠纷而发生的经法院判决或抵债转让的房屋不动产，转让人和抵债人按规定缴纳营业税。
热点六
可以想法避税吧？作假要承担法律责任
业内人士提醒市民，在缴纳营业税后，一定要记得开具发票。国税发［2005］89号文件中明确规定：“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。”这一规定既是对买卖双方交易行为的确定，同时又有利于买房人在今后转让房产时，作为差额缴纳营业税时的扣除凭证。发票可向地税机关申请代开。
值得一提的是，看到减免营业税的力度这么大，有的人就动了提交假材料“试试手气”的歪脑筋。地税局人士表示，个人转让住房未按规定申报缴纳税款，或提供虚假免税资料骗取税收优惠政策的，将依照《中华人民共和国营业税暂行条例》《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定依法处理。所以，有不良想法的人好赶快打消念头。
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