[摘要] 在国内商业地产市场整体低迷的情况下，商业物业的大宗交易却成为近期一个显著的市场趋势。日前，戴德梁行发布数据称，2014年全年上海散售写字楼成交面积仅43.3万平方米，环比下跌近45%；而大宗交易表现活跃，从2012年占比33%增加到占比54%。
在国内商业地产市场整体低迷的情况下，商业物业的大宗交易却成为近期一个显著的市场趋势。日前，戴德梁行发布数据称，2014年全年上海散售写字楼成交面积仅43.3万平方米，环比下跌近45%；而大宗交易表现活跃，从2012年占比33%增加到占比54%。
对于开发商而言，在商业地产市场渐趋冷却的情况下，大宗交易无疑比散售更有利于快速回笼资金。随着国内商业地产市场环境、政策环境和投资环境的进一步成熟，国内基金也在商业地产价格回落之际，获得了逢低吃入的机会。据业内人士预测，对于外资而言，2015年也将成为其“重返中国”的阶段性窗口。
多位接受中国房地产报专访的业内人士表示，就整个市场的现状来说，我国的商业地产市场正在走向成熟，实体经济处于一个相对稳定的状态，同时银行闸口松开，国内的金融改革和创新进一步推进，整体定制、基金收购、海外资本都将更加活跃、更加积极地寻求机会。商业地产的金融属性会越来越强，写字楼大宗交易将会更加有序和常态化。
定制整售渐趋主流
1月31日，北京望京绿地中心3号楼楼顶已经挂起阿里巴巴的Logo，阿里巴巴预计将于2016年入驻。至此，阿里巴巴买了绿地一栋楼用作北京总部的消息终于坐实——该栋楼原本即为绿地为阿里巴巴定制，双方较早前即签署了合作协议。
实际上，绿地做定制整售已不是次，而且，虽然绿地集团并未公开将定制整售上升至集团层面，但是绿地各区域相关高层都曾在不同场合阐述过这一战略规划。在接受中国房地产报记者采访时，2014年底刚刚上任的绿地京津事业部总经理欧阳兵表示，绿地把定制整售当作一种独立的模式来做，在行业里属于比较超前的。
在商业地产市场热潮退去之后，与散售相比，定制整售显然更有利于企业资金的快速回笼。而从需求角度看，中国经济的持续增长也正带动企业客户对于整体定制物业的需求量。
“越来越多的世界500强企业和实力超群的民企、国企出现了整栋办公楼自用需求，因为他们的很多要求常规办公楼满足不了。”欧阳兵告诉中国房地产报记者，“量身定制这种高端产品不但能满足他们的个性化需求，也是他们自身企业形象的体现。因此，绿地集团应对时代要求进行了这种尝试。”
除阿里巴巴购买的绿地中心3号楼以外，上海徐汇绿地中心二期也有两栋物业进行了整售。该项目在2014年年内的销售总额达45.96亿元，其中有44亿元就来源于平安信托整购的这两栋总面积8万平方米的物业，折合销售均价约为5.8万元/平方米。而上海徐汇绿地中心也因此而在绿地庞大的商办产品体系中脱颖而出，成为2014年的内部“销冠”。
“定制整售对开发商具有多重意义。首先，国外比较好的中央商务区，大部分楼都是业主整体持有、整体经营、整体管理的，这样有利于保证租户的整体品质，提升项目租金水平和估值。如果一个区域既有散售型物业，也有整售型，租户肯定更加愿意在有整体管理的大楼里办公。其次，如有机会做整体出售的话，一次性回款额也非常高。”世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及主管邵律告诉中国房地产报记者。
随市场进一步成熟，这种定制整售的案例未来还将增加。“不管国企、央企还是民营企业，都有正常的写字楼使用需求。特别是正在崛起的高科技公司，定制办公楼一方面可以满足自己的扩张需求，另一方面相当于企业的税源已经落地，也很受当地政府欢迎。”戴德梁行华北区写字楼部主管及董事王刚表示，“但在北京写字楼资源比较紧张的现状下，在企业理想的地段往往没有好的项目，阿里巴巴算是跨出了步，为民营企业向非核心地段转移吹响了号角。”
国内基金悄然崛起
除定制整售，国内基金的活跃也是近期写字楼大宗交易市场上一个重要趋势。
2014年12月底，歌斐资产发起的写字楼投资基金成功收购了位于上海市黄浦区地铁上盖甲级写字楼项目。
歌斐资产董事总经理张涛在接受记者采访时表示，写字楼大宗交易是歌斐的一项发展战略，以后还将延续这种模式。收购之后的下一步招租动作也已经展开，正在与一些有意向入驻的企业客户商谈。
国内基金在2014年表现活跃，直接原因是商业物业的“性价比”变高了。“2014年商业地产市场整体表现冷清，经过了整整一年的买卖双方拉锯战，到年底，有些业主终于选择调整价格，进行整体出售。对于基金而言，价格开始有吸引力了。”世邦魏理仕中国投资物业部执行董事及主管邵律告诉记者。
在这样的背景下，国内基金有了逢低吃入的机会。“从整个行业来说，因为房地产市场下行，基金整体收购写字楼的交易有了更多机会。”张涛坦言，“但机会稍纵即逝，在定下一个项目的时候需要综合考量，交通、产业等各种因素，非常考验企业的判断能力。在这个项目之前我们已看过几十个项目了。与海外资本相比，我们对本土市场很熟悉，他们反而没有我们的眼光精准，大陆分公司也有可能受到国外总部的掣肘。”
戴德梁行华北区投资部主管及董事刘兵告诉记者，2014年之前，商业地产市场上出现的基金大部分来自国外，2014年下半年，国内基金开始陆续购置写字楼。“主要原因是，国内的基金现在可以找到3年、5年、7年这样正常周期的资金来源和投资人了。几年前，国内的投资人还在考虑信托能不能买，国内也还没有成熟的基金团队能够操作这些写字楼项目。但现在，这些基金的资产管理成熟了，也有了成熟的投资人，写字楼的大宗交易市场上就越来越多地出现了他们的身影。”
“此外，基金整体收购写字楼的趋势也跟金融创新和金融改革有关。”邵律表示，“随着我们的金融市场越来越成熟，会看到越来越多的国内基金涉猎到股权投资。就房地产而言，就是直接参与到了房地产项目的开发当中，与开发商合作，或者后期收购成熟物业，做到服务增值、资产增值以后再退出。”
不久前，摩根士丹利2005年收购位于上海广东路的世界贸易大厦传出即将转手的消息。这一事件被业内人士解读为炒房团式运作模式彻底退出中国地产舞台的标志。
“现在，不管内资基金还是外资基金，都逐渐把北京、上海及国内重点的二线城市与国际其他重要城市放到同一个坐标系中去考量，大家都在寻找优质的资产配置，通过自身的运营能力去获得目标。这种投资行为未来会更加有序、更加常态化。”刘兵表示。
星浩资本总裁黄海滨就告诉记者，星浩会联合更多机构投资人来完成物业的整体收购，之后会根据市场情况对整个物业进行重新定位。星浩资本对市场的判断、对地产的了解、对物业改造的专业度是他们的核心优势，也是其资产增值的终保障。
“2015年的市场会比2014年更加活跃，会有更多商业物业大宗交易出现。”邵律表示，“因为本身实体经济处于一个稳定的状态，同时银行闸口放松，国内的金融改革和创新进一步推进，我们的国内人民币基金会更加活跃、更加积极地寻求机会。”
海外资本蓄势待发
2014年其实并不是海外资本在中国市场上表现特别活跃的一年，但多位业内分析人士告诉记者，2015年海外资本可能重新成为商业物业大宗交易市场上的一大主角。
太平戴维斯投资部高级董事纪刚对中国房地产报记者表示，外部基金一直在寻找机会，“去年是近几年成交差的一年。以北京为例，不到4%，现在买一个伦敦CBD核心区的商业物业，是5%~6%”。
不过，据世邦魏理仕相关研究主管预期，欧盟的量化宽松政策将推动大量资金流向亚太房市。去年中国大宗物业市场上买卖双方的僵持状态可能随着卖家主动下调售价而在2015年被打破。
“我认为现在的确是海外资金入手的好机会。在降息降准后，中国政府要刺激经济发展的信号非常明确，同时在市场融资方面环境更加成熟，成本更低。大家对于中国中长期的发展还是非常看好的。这个时候如果能入市，价格也比较合理。”邵律告诉中国房地产报记者。
“今年1月份是一个特别积极的月份，客户、投资人都在找项目，大家都觉得今年会有更好的机会。我们预计今年会有很多大宗交易产生，国内传统自用型客户、投资人、国外基金都会有成交，规模肯定超过去年总额。”纪刚表示。
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