[摘要] 截至1月下旬，沪深两市共计35家上市房企公布了2014年年报业绩预告及快报，18家房企预告净利润亏损。值得关注的是，2014年整体利润率预计下滑到8%~9%，平均利润趋向制造业水平，房地产正由第三产业逐步沦为第二产业。如何逆势拉升下行的利润率曲线，成了房企亟待解决的问题。
作为第三产业的房地产，为何逐渐向第二产业靠拢？
房地产业利润下滑已成大势所趋。
截至1月下旬，沪深两市共计35家上市房企公布了2014年年报业绩预告及快报，18家房企预告净利润亏损。值得关注的是，2014年整体利润率预计下滑到8%~9%，平均利润趋向制造业水平，房地产正由第三产业逐步沦为第二产业。如何逆势拉升下行的利润率曲线，成了房企亟待解决的问题。
迈向中利行业
房价的涨幅赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损，暴利时代已是明日黄花。统计数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。
如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，公司董事长陈啸天向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）预计，2015年整体利润率将下滑到8%~9%之间。
纵观房企净利润率下滑，究其原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅，房企的毛利必然受损。另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《东地产》指出，房地产市场2014年利润率低于2013年的原因还包括城镇化人口增速放缓。
2013年，25个二线城市中，18个城市人口呈下降态势；19个三线城市中，15个呈下降态势；28个四线城市中，26个下降趋势显著。近百座城市增量人口下降。
欧阳捷进一步说道：人口红利时代，住房刚性需求较大，整个市场呈现供不应求状态，是典型的卖方市场，开发商能以比较便宜的价格拿地进行高周转式的开发，获得较高利润。但从近几年开始，原先的需求已经大部分消耗殆尽，现在人均居住面积也大幅提升，之后的重点肯定是转向往改善型。购房者会对房子的品质和服务要求更加高。
各显手段积极应对
市场进入下行周期的同时，库存也在给楼市走势施加压力，利润下滑成持续趋势。
数据显示，2014年商品房在售面积达5.9亿平方米，其中住宅3.8亿平方米，商品房施工面积高达69亿平方米。
根据国土资源部提供的数据，去年新增土地面积4.3亿平方米。如果按照容积率2来算，8亿多土地储备加上50多亿住宅待售面积总共约60亿平方米。按照14年总住宅销售面积7.8亿平来算，在地方政府不供应土地的情况下要大约需要6年才能全部消耗完。
在库存压力下，开发商需要在价格上做文章，拓展更多的销售渠道、以价换量，行业利润将再度压缩。
进入“中利时代”的房地产企业，面对日益激烈的市场竞争和持续上行的成本。目前，融资成本仍在高位徘徊，行业利润进一步下降，这迫使房企寻找转型路径、探索新的盈利模式。
在谈及应对措施时，陈啸天向《东地产》记者表示，目前房企的经营模式有待改善，很多房企还是以粗放经营的模式为主，成本近乎失控，有的企业虽然库存不高，但依旧能盈利很多，而一些库存量大的企业绩效却很差。接下来企业应更多在如何控制土地成本和资金成本上做文章，而不仅仅是通过涨价来应对利润率的下滑和不断高升的企业负债。
布局一线和重点二线城市，通过高溢价追逐优质地块以及一二线城市的核心地段。除此之外，随着经济发展，人均收入越来越高，中高端改善需求会越来越大，高端定位的房企预计将迎来一个“白银时代”。之所以说是“白银时代”而非“黄金时代”，房企将更多的通过打造“差异化精品”，适应卖方市场逐步转向买方市场，在对客户需求私人定制的同时寻找更多的发展机遇。
对于今年的市场预期，陈啸天对记者说道，房价会进一步上涨。过去两年的地块将逐步高价入市，房价速度不会像地价快速抬升，但增长趋势已经不可逆。从历史数据来看，08年和12年央行两次推出一波刺激手段后，房价会呈现周期性上涨规律。
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