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征收物业税对房地产供需及价格的影响大如地震

《时代金融》  2015-01-09 00:00

[摘要] 在传统的税收征收政策下,房地产行业未受到过多的牵制,呈现出蓬勃发展之势。一方面创造了巨大的经济价值,另一方面也导致市场泡沫的危险初现。若实现全面的物业税起征后,将对房地产行业产生深远的影响,其供需和价格势必会受到很大影响。

长期以来,在传统的税收征收政策下,房地产行业未受到过多的牵制,呈现出蓬勃发展之势。一方面创造了巨大的经济价值,另一方面也导致市场泡沫的危险初现。若实现全面的物业税起征后,将对房地产行业产生深远的影响,其供需和价格势必会受到很大影响。对于物业税的解读不能从表面理解,而要深入房地产行业内部去进行全面剖析。

一、物业税的解读

一般而言,物业税是政府向地产物业征收的一种财产税,通常向物业的业主或租户等使用者征收。

物业税是处于末端的税收,要求具有极高的透明性。长期以来,我国的房地产税种类繁多,而且存在许多不规范的地方,房地产商靠着不透明性从中渔利。因此,实行一税制服务,能够简化征税程序,使房地产征税工作更好、更有效率地开展。 (房天下讯)

二、物业税实施的必要性

(一)保障政府的长期财政来源

对土地、房屋等征收的税收是政府的重要收入来源,促进税收的稳定就成了紧要的任务。目前,政府对土地、房屋等征税是一次性的,政府为了显示政绩,盲目追求GDP的增长,不惜在短期时间内出售大量的土地,即便一次性有大笔资金入账,政府的可持续性收入也得不到保障。实施物业税征收以后,政府可以在几十年的时间内分次征税,这使得长期收入有了保障。(房天下讯)

(二)抑制房地产的恶性发展

实行物业税后,房地产商所需付的大量税款转移到业主身上,受此影响,人们在购房时更加理性。这就使得房地产商在开发的同时要考人们的购买力,将更多的精力花在提高住房的质量上,这样将减少各大地产商之间进行恶性竞争,抑制了房地产掠夺式开发的现象。

(三)调节贫富差距的有效手段

物业税起征后,业主将按照购房金额、住房档次等缴纳不同额度的税款。富人的住房较高档,这就要求他们缴纳更多的税款,虽然这些税款不足以改变贫富差距,但在一定程度上得到了缓解,促进了社会的相对公平。(房天下讯)

三、物业税征收对房地产供需的影响

物业税的征收与政府、房地产公司、公民个人都有着紧密的联系,它对房地产的供需关系有着重要的影响。

(一)对供给的影响

1.政府会减少对土地的转让。在物业税没有征收之前,地方政府的财政收入有很大一部分来自于土地转让,为了获取更多的利润,政府将大量土地流转出去,这种土地转让并没有严格的计划,带有很大的随意性,长期下去不利于政府职能的转变。征收物业税以后,政府可以长期征税,使得财政收入来源更加稳定,在土地转让方面会变得更理性。

2.房地产商会减少对房产的开发。征收物业税之后,业主考虑到税收的压力,在买房时会更加谨慎。因此,房产商会压缩建房规模,防止出现大量空房难以出手的尴尬境地。减少对房产的开发,在某种程度上节约了资源,提高了土地的利用率,对房地产行业的良性发展带来了希望。(房天下讯)

3.二手房大量出售。在实行物业税之后,在原有税费制度下由房地产商一次性缴纳的税款转移到业主身上,这就使得新房本身的交易价格降低,削弱了二手房的价格优势。再者,为了更好地进行物业税改革,国家开始对不动产进行登记,拥有多套房的业主为了少缴纳税费,急于将房产出售,使得二手房市场出现供大于求的现象。

(二)对需求的影响

1.客户对小户型的住房需求更多。对物业税的征收是长期的,很多人在买房之前会经过更加理性的思考,面对日益增长的经济消费压力,很多买主倾向于购买小户型住房,在不影响正常活动的情况下,房子面积越小意味着需要缴纳的税费越少,这对于很多经济实力不是很强的买主来说是一个很好的选择。(房天下讯)

2.民众更能理性对待需求。在物业税征收之前,房价的持续上涨使得房地产价值只增不减,很多人开始囤房,并从事房屋出租生意。彼时,房屋拥有者不必付出大量的税收,这在一定程度上造成了富人有房不住、穷人没房可住的现象。当前,面对长期的物业税,人们更多地选择将房产出售,再投资到其他行业。大家能够根据自己的实际情况购买房屋,能更加理性地对待房产问题。(房天下讯)

四、物业税征收对房地产价格的影响

(一)减少土地使用成本

实行物业税之后,土地的流转费不再一次性高额付清,而是转化成增值税费,这使得土地的使用初始费用大大降低。土地使用成本的降低在一定程度上刺激了土地流转,增加了经济活力。(房天下讯)

(二)降低了房产开发的成本

物业税时代的到来,让土地的开发成本降低,这对于房产商来说无疑是个好消息。相比于现阶段开发商要在初始阶段一次性付清所有税费而言,实现物业税之后,房产商所要付出的资金将要小得多,缓解了压力,以便能将更多的资金投入到改善房屋质量及营销工作上去。另一方面,资金压力的减小使得进军房地产行业的门槛变低,越来越多的人会进入这一领域,巨大的竞争压力让整个市场形成一种良性的竞争氛围,有利于房地产行业向更健康的方向发展。

(三)房价小幅下降

物业税征收后房价会有小幅度的下降,一方面,土地使用成本降低后,房产商投入的资金相应减少,不得不适当降低房价。另一方面,物业费转移到业主身上后,业主面临的压力增大,若房价保持不变会让人难以承受。但是,房价的下降只是小幅度的,不可能出现狂跌现象。

五、避免对物业税的几大误区

(一)物业税会使房价大幅度下跌

我们有理由相信,物业费的征收会在一定程度上抑制房价的上涨,但它的抑制作用也是有限的。,房地产企业是以盈利为目的的,在税收制度不完善的时候,牟取暴利是常有的事,在征收后物业税之后,房产商盈利的途径本来就变少,因此,房产商不会再使房价大幅下跌,将自己置于慈善家的地位。第二,我国人口众多,潜在客户量庞大,房地产行业不会出现生意惨淡的景象。第三,政府为了整体经济的稳定,也会维持房价的平稳。(房天下讯)

(二)物业税不包括土地转让金

很多人对物业税的认识不深,导致理解过程中出现偏差。一些人认为物业税回收较慢,应该继续执行土地流转费,将其独立于物业税系统之外。从表面上来看似乎很合理,但只要深入一点看问题,就会发现这么多危害不浅。

土地流转金一日不取消,各种无节制的土地买卖就不会消停,政府还会通过转让土地增加财政收入,导致对土地的开发没有节制,大量占用农田等。只有将土地流转金纳入物业税之中,才能减少投机倒把的事情发生,才能更好地约束政府的行为,防止出现官商勾结,从而损害国家利益。(房天下讯)

六、结束语

就目前的形势来看,在大范围内征收物业税已经成为一种不可阻挡的趋势。物业税的征收使得房地产税务变得更加简单明了,在一定程度上遏制了房地产的无序发展。物业税的实施对房地产的需求和价格都产生了一定的影响,但住房作为顾客的一种刚性需求,价格不会产生大的波动。面对物业税的到来,房地产商应该抓住改革的机会,转变企业发展模式,实现可持续发展。政府应该加大对物业税收缴工作的管理,在顺利完成任务的基础上为政府的财政收入提供保障。作为业主,应该积极做好心理准备,坦然面对税收改革。(房天下讯)

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