抢地战分水岭：大房企地王频出 中小房企退缩

青岛新闻网  2013-07-14 00:00

[摘要] 一向不拿“地王”万科近半个月内斥资百亿，从6月28日至7月8日，在广州、上海、重庆抢滩三个“地王”，遭到大嘴任志强(微博)炮轰。不过万科高管向记者表示，万科买地金额占销售金额的比例为40%，仍处于正常加仓区间。

  

 一向不拿“地王”万科近半个月内斥资百亿，从6月28日至7月8日，在广州、上海、重庆抢滩三个“地王”，遭到大嘴任志强(微博)炮轰。不过万科高管向记者表示，万科买地金额占销售金额的比例为40%，仍处于正常加仓区间。

 

6月份银行“钱荒”事件似乎成为土地市场的分水岭，此前三个月，以佳兆业、越秀、旭辉为代表的中小型房企占据了高价地主席位，但之后大房企开始走向台前，以万科、保利、绿地、恒大为代表的大型房企纷纷重金抢滩土地市场。

 

多位房地产业内人士认为，经过前期激进拿地，加上融资渠道收紧，中小房企资金链将趋紧，大房企将成土地市场主角。

 

中小房企退缩

 

“3、4、5三个月内，高价地基本是被中小型房企拿下。”深圳某龙头房企高管在总结拿地数据后发现，由于此前融资不难，加上销售不错，中小房企手头资金充足，又想迅速做大规模，便舍得花血本抢地。

 

以佳兆业、旭辉、越秀等为典型代表中型房企在土地市场上表现得尤为亢奋，频频现身一线城市高价拿地，如5月24日越秀地产力战恒大拍下广州南洲路地块，除去配建房后的楼面地价超过3万元/平米，而佳兆业则在广州、上海、杭州频频拿地。

 

据统计数据显示，今年1-6月，佳兆业销售金额为111亿元，排名27位，而拿地金额达到130.5亿元，排列第5位，拿地速度明显高于销售速度，拿下总建筑面积为147.85万平米，楼面地价达8823元/平米。排名前20位的地产商中，首开股份上半年销售金额为130亿元，而拿地总额也达到104.9亿元，平均楼面地价达到11366元/平米。

 

上述龙头房企高管表示，一般大房企买地金额占销售金额比例控制在40%-60%之间，高于60%表明加仓意愿强烈，但同时也意味着未来风险将加大，“最典型的就是绿城因为2009年抢了太多高价地，拿地占比超过，结果造成资金链接近断裂。”

 

此外，小型房企也不甘示弱，在深圳今年初出让一块住宅用地争夺中，一家名不见经传的普宁市盛迪嘉置业投资有限公司，力压万科、金地、中海等大房企，溢价80%将其收入囊中。5月30日，福润天成以46亿元总价，挫败九龙仓、和记黄埔等大牌房企一举刷新上海总价地王纪录。

 

此前由于中小企业积极参与，土地市场一直高烧不退，但从6月份开始，在银行“钱荒”的影响下，房地产市场反应立竿见影，土地市场开始有所降温。

 

“中小房企抢地大战现在差不多结束了，他们不可能持续有资金去买地，更何况现在境内外融资均已缩紧。”上述龙头房企高管认为，接下来将很难看到之前抢地中小房企再拿高价地。

 

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，整体市场形势出现变化，相比6月前，宏观面有所收紧，不太可能再延续之前疯狂出价现象。从范围看，6月底也出现了多宗高总价地块，但溢价率都明显降低。整体来看，土地市场开始出现分化，部分现金宽裕、资金成本低企业在土地市场继续有所斩获，中小房企在土地市场受到资金影响开始保守起来。

 

深圳某央企内部人士向记者分析，银行“钱荒”虽然已平息，但这是明显信贷收缩信号，下半年，房企融资将更为困难，如果销售放缓，中小房企或将出现资金紧张的局面。

 

大房企成抢地主力

 

在中小房企退缩的同时，大型房企再成土地市场抢地主力。

 

在7月3日的上海、北京土地市场可以看到，万保招金悉数到齐，中海、绿地等巨鳄出手争地，一线房企已然齐刷刷地亮相土地市场线。恒大以35亿元收获了昌平区沙河镇“巨无霸”地块，挺进北京市场，被视为恒大重回一线城市的重要象征。7月10日，成都出让的土地被中国铁建以100%的高溢价率夺得。

 

“大开发商之前拿地拿的少，万科上半年买地金额占销售比只有30%，加上这三块地也只有40%，所以趁7、8月份土地热度下降会顺势补仓，但下半年加仓比例不会超过60%，除非地价特别便宜。”万科董秘谭华杰对记者说，即使加仓，万科也一定会保持充裕的现金流，手头持有的现金，必须超过一年到期的所有债务，以应对市场不确定风险。

 

数据显示，万科、绿地、中海、保利、恒大今年上半年的买地金额分别为258.9亿元、298.5亿元、107.7亿元、264.5亿元、113.8亿元，买地占销售额比例约在18%-45%之间。

 

“下半年还会继续买地，我们上市之后还有钱没用完，同时也可以撬动更多银行贷款，再加上上半年销售回款不错，手头有充裕资金。”新城控股内部人士说。

 

上述深圳央企内部人士亦表示，趁中小房企退出抢地潮后，资金链充裕的大房企下半年也会继续补仓，但补仓多少取决于销售速度，从目前看，今年大房企业绩都会很好，完全可以支撑50%比例的拿地金额。同时，银行下半年会更加注重信贷的质量，对实力的大房企、中小房企的贷款利率会有差别，小房企很难贷到款，会进一步出现强者恒强的局面。